MENACES SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT

Vendredi 28 août se tenaient à Bunus, Pays Basque, les entretiens d’Inxauseta. La persévérance et l’engagement de Jean-Luc BERHO, maître des lieux et président du comité d’organisation, et de Michel MOUILLART, Professeur d’Economie à l’Université Paris-Ouest, font de cet évènement estival le rendez-vous incontournable pour tous ceux qui s’intéressent au logement, domaine porteur d’enjeux sociaux et économiques essentiels. Le thème pour cette année 2015 était « L’Europe et le logement », avec deux tables rondes : « Que faut-il conserver du modèle français? » (avec Eric TREGUIER, Journaliste à Challenges), et « Que peut-nous apporter l’Europe? » (avec Catherine BOCQUET, Journaliste, Rédactrice en chef Immoweek).

Même si les points d’amélioration et surtout de simplification ne manquent pas, le modèle français s’avère finalement plutôt efficace et pas si mauvais que ça. Les intervenants venus d’Italie, du Luxembourg, de Suisse, ou de Grande-Bretagne ont montré qu’il n’y avait pas de pays sans problème de logement et apporté quelques pistes d’inspiration intéressantes. On trouvera bientôt les minutes de ces entretiens sur le site dédié. Certes, il y a une crise du logement et elle se voit. Le logement coûte cher aux familles, aux étudiants et il y a trop de sans-abris. Pourtant, la France se place plutôt bien dans les comparaisons puisqu’en 2013, on y a construit 50 % de logements de plus qu’en Allemagne, 3 fois plus qu’en Grande Bretagne et 4 fois plus qu’en Italie. Il est notable que le Pays n’a pas connu de crise du financement du logement, pas de bulle spéculative comme en Grande Bretagne ou en Irlande, pas de sur-construction comme en Espagne ou au Portugal. Aussi, malgré les difficultés et tensions, le système bancaire français a bien fonctionné pendant et après la crise financière : les encours de prêts au logement ont d’ailleurs progressé de façon continue et régulière alors que les autres pays, pour la plupart, comme l’Allemagne, la Grande Bretagne, les Pays Bas, l’Italie, l’Espagne, connaissaient à un moment ou un autre des contractions de leur encours.

Notre modèle a fait ses preuves. On notera d’abord que la banque française est dominée par la banque universelle, aux métiers diversifiés, justement celle que les régulateurs n’aiment pas, et qui a pourtant traversé la crise sans défaillance. On notera aussi que près de 70% des prêts immobiliers sont distribués par des banques coopératives, elles-aussi dans le collimateur des régulateurs, alors qu’elles sont ancrées dans les territoires (plusieurs intervenants ont souligné que la question du logement était territoriale), associent à la gouvernance des représentants de la société, et sont tournées vers l’utilité sur la durée, finançant le besoin de logement, pas les opérations spéculatives.

Mais ce n’est pas tout ! Le crédit à la personne est basé en France sur la capacité de remboursement et non sur la valeur du bien (on n’a pas assez dit qu’il n’y avait jamais eu de subprime en France, tout simplement parce que les banquiers n’y font pas du prêt sur gage), et les prêts sont à taux fixe ou variable capé, ce qui n’expose pas les emprunteurs au risque de marché. Et on pourrait parler de la garantie par caution qui évite l’hypothèque et ses contraintes, de l’assurance quasi-systématique pour les risques de décès et invalidité, ou encore du mécanisme de prévention du surendettement qui permet de traiter les situations difficiles.

Le résultat ? C’est que les banques financent les clients modestes (20% des accédants à la propriété gagnent moins de 2 SMIC), les jeunes (50 % ont moins de 35 ans), et sur tout le territoire. Elles acceptent un apport personnel faible, puisqu’il est en moyenne de 18 % (source Banque de France 2013), et surtout, connaissent une sinistralité faible, les saisies étant exception. Selon la Banque de France, le poids des douteux dans l’encours des prêts à l’habitat était de 1.47 % en 2013.

Il est important de rappeler ces faits et chiffres au moment où la transposition au niveau européen des décisions du Comité de Bâle fait courir la menace de dégrader ces conditions de financement. En raison des nouvelles exigences en Fonds Propres, les crédits pourraient reposer beaucoup plus sur la valeur hypothécaire que sur la connaissance du client, les crédits à taux variable devenir la norme, la titrisation généralisée entrainer une hausse des taux (puisqu’il faudra bien rémunérer les nouveaux investisseurs), les quotités de financement plus faibles, ce qui devrait réduire les interventions sur les clientèles jeunes et peu fortunées…

Tout cela pourquoi ? On est en droit de poser la question. L’objectif est-il la recherche de la plus grande efficacité et sécurité ? Dans ce cas, ne faut-il pas généraliser en Europe le modèle français ? Ou est-il de standardiser, uniformiser, rendre plus simples les contrôles et disposer de benchmarks, ceci afin de simplifier la vie des régulateurs et contrôleurs ? Et qu’importe si le modèle nouveau est moins efficace (qui regarde d’ailleurs ?). C’est vrai pour le logement, c’est vrai dans d’autres domaines, la machine à casser la diversité est en marche, œuvrant inlassablement à imposer à tous le même modèle, celui des pays anglo-saxons…

2 commentaires sur “MENACES SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT

  1. Mr le DG du Crédit Agricole, Jean Philippe le passionné du développement local,
    Je me permets ce mot pour vous faire part des difficultés à faire aboutir un projet quand on est pas un jeune débutant.
    Pour faire simple
    Octobre 2014 Fabrication du prototype du Bioclim’Home. Bio climatiseur capable de rafraichir un mobil home en consommant – de 20 w (- d’une ampoule)
    Dépôts de brevets
    Novembre 2014 Salon de l’ habitat léger de loisir de Montpellier (SETT) Très bon accueil du produit avec remise d’un SETT d’Or de l’Innovation.
    Et depuis cette date la galère pour trouver un partenaire pour financer la fabrication et la commercialisation
    Avec l’appui de votre agence de Samatan j’ai participé aux « Café de l’innovation » Toutes les personnes ont trouvé le projet très intéressant mais comme d’habitude rien ne bouge.
    Et je ne parlerai pas des démarches faites auprès de autorités territoriales régionales ………………….
    J’ai autofinancé les prototypes finaux (±100 k€)
    Donc maintenant je ne sais plus quel chemin prendre pour trouver de quoi fabriquer et commercialiser.
    L’objectif est de pouvoir mettre en place une petite unité d’assemblage à Samatan avec quelques créations de poste.
    Auriez vous quelques idées ?
    Cdt
    Yves Colombié

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